boligadvokat.tips

UNIVERSADVOKATER

boligadvokat.tips er UNIVERSADVOKATERs site med juridiske og andre tips til dig, der ejer en bolig og/eller skal købe eller sælge bolig. Din port til effektiv og omkostningsbevidst advokatbistand.

Ring eller mail til Sofie

Det koster ikke noget ...
Sofie Thøgersen
89 34 35 06
st@universadvokater.dk

Sofie Thøgersen er advokatfuldmægtig hos UNIVERSADVOKATER, hvis partnere hun har arbejdet sammen med siden 2015. Hun blev juridisk kandidat fra Aarhus Universitet i 2019.

Sofie beskæftiger sig blandt flere andre fagområder med fast ejendom, herunder med bolighandler og lejeret.

--------------

Ring eller mail til Sofie for at høre, hvordan hun kan hjælpe jer sikkert gennem handlen, og hvad det koster.

Men det koster aldrig noget, før I har fået prisen på tryk.

Hvad koster det?

Hos os slipper du for negative overraskelser!

Vi går aldrig i gang med en opgave, uden at du først har fået en pris - på tryk.

Priserne nedenfor er vejledende. Vi skal kende opgaven præcist for at kunne give dig en præcis pris.

Prisindikationerne nedenfor er incl. moms og omfatter salæret for alle advokatmæssige standardekspeditioner i forbindelse med opgaven. Det forudsættes således, at der ikke foreligger eller fremkommer ekstraordinære forhold. Tinglysningsafgifter mv. er ikke inkluderet i priserne.

  • Køb af almindelig enfamilieshus, ejerlejlighed, sommerhus eller tilsvarende via ejendomsmægler kr. 7.500
  • Køb af almindelig enfamilieshus, ejerlejlighed, sommerhus eller tilsvarende uden ejendomsmægler involveret kr. 9.500
  • Salg af almindelig enfamilieshus, ejerlejlighed, sommerhus eller tilsvarende kr. 10.500
  • Køb af landbrugsejendom kr. 10.000
  • Salg af landbrugsejendom kr. 12.000
  • Køb af grund kr. 6.500
  • Gennemgang af entrepriseaftale kr. 6.500
  • Køb af grund og bistand med entrepriseaftale kr. 11.500
  • Tinglysning af skøde kr. 3.000
  • Debitorskifte på ejerpantebrev kr. 3.000
  • Tvangsauktionsskøde kr. 4.500
  • Transportskøde kr. 2.500   
  • Skilsmisseskøde kr. 4.500
NYT!

Ny lejelov

Folketinget vedtog den 1. marts 2022 en ny lejelov. Loven, der træder i kraft 1. juli 2022, er som udgangspunkt en sammenskrivning af den eksisterende lejelov og boligreguleringsloven. Formålet med den nye lejelov har været at skabe et bedre overblik over lejelovgivningen og mere gennemsigtighed.

Der indføres ligeledes en ny lov om boligforhold pr. 1. juli 2022, som tager sigte på de offentligretlige regler inden for lejeretten. Samtidig ophæves boligreguleringsloven.

Den nye lejelov flytter rundt på en lang række paragraffer og kræver derfor, at de nye bestemmelser og paragrafhenvisninger implementeres i lejekontrakter og andre standardtekster til brug for eksempelvis påkrav, opsigelser, lejeregulering og tilbudspligtsbreve. Der vil blive udarbejdet en ny typeformular til lejekontrakter.

Ud over de nævnte redaktionelle ændringer, medfører den nye lejelov bl.a. en styrkelse af fremlejetagers retssikkerhed, nye krav til gennemgribende forbedrede lejemål, præcisering af vedligeholdelses- og forbedringsbegrebet, kodificering af ejendomsbegrebet, nye bestemmelser om ufravigelighed, ligesom spaltning af selskaber nu er omfattet af tilbudspligten.

Kontakt Sofie Thøgersen på tlf. 89 34 35 06 eller på mail st@universadvokater.dk, hvis du ønsker at høre nærmere eller har spørgsmål.

TIPS

Hvorfor
advokat?

Kom sikkert gennem din ejendomshandel med professionel, uvildig ekspertbistand.

Få dispositioner i dit livsforløb er vigtigere end køb og salg af bolig. Det gælder både økonomisk og i forhold til livsglæde.

Ejendomsmæglere lever af at få ejendomme solgt. Banker og kreditforeninger lever af at låne penge ud til de højest mulige renter og gebyrer. Forsikringsselskaber lever af at tegne forsikringer med den højest mulige præmie.

De har alle deres vigtige roller i forbindelse med ejendomshandler. Men ... af alle hovedaktørerne i en bolighandel lever kun advokaterne ene og alene af at rådgive enten køber eller sælger - aldrig begge parter. Advokater har ikke andre produkter til salg end deres uvildige rådgivning.

Hvis man selv lever af at sælge huse, lån eller forsikringer, hvor objektivt og uvildigt kan man så rådgive om fordele og ulemoer ved egne og konkurrenters produkter?

Det kan være meget dyrt både målt i kroner, livsglæde og nattesøvn - at spare nogle få tusinde kroner til en advokat, der undersøger og rådgiver om alle juridiske forhold omkring boligen og handlen.

UNIVERSADVOKATER bistår vedrørende køb og salg af alle type boliger mv.:

  • villaer
  • ejerlejligheder
  • andelsboliger
  • anpartsboliger
  • sommerhuse
  • ferielejligheder
  • grunde
  • fritidslandbrug
  • fritidsskovbrug

Specielle konstellationer omkring ejer- eller brugerforhold gør kyndig juridisk bistand ekstra påkrævet. Det gælder eksempelvis forældrekøb og køb i sameje, fx af et sommerhus eller en delelejlighed til nogle studerende. Også boligens placering kan gøre advokatbistand særlig aktuel; det kunne være om en husbåd eller et boligkøb i udlandet.

Ejendomsoverdragelse eller -regulering kan også ske på lidt mere usædvanlige måder, som kræver ekspertise: tvangsauktion, udstykning, hævd (ejendomsberigtigelse), ekspropriation, arealoverførsel, sammenlægning, jordfordeling ...

Du vælger selv, hvor omfattende vores bistand skal være: skal vi kun gennemgå papirerne? Skal vi tinglyse? Skal vi bidrage med et enkelt lille råd? Eller skal vi lave det hele fra A til Z?

Og så kan vi samtidig hjælpe med dine spørgsmål omkring fx testamente, ægtepagt, samejeoverenskomst, fremtidsfuldmagt

Prisen får du selvfølgelig på tryk, inden du forpligter dig. 

Sommerhuse og andre ferieboliger

UNIVERSADVOKATER har en meget betydelig erfaring, når det gælder køb og salg af og anden rådgivning vedrørende sommerhuse og andre ferieboliger.

Læs mere på sommerhus.tips.

UNIVERSADVOKATERs boligteam.

Også andre af os arbejder med fast ejendom.

- 158,3 KB

TIPS

Køber:

ADVOKAT-FORBEHOLD

Hold døren på klem for at slippe gratis ud, hvis du har købt en katastrofe ...

Dokumenterne i en bolighandel kan let fylde 100 papir/online-sider eller mere. Gør de ikke det, mangler der muligvis data og dokumenter, der er centrale for, at du kan vide, hvad du har købt eller solgt og på hvilke vilkår.

Hvor mange af alle disse sider læser du igennem, og forstår du det hele?

Tillid er godt. Kontrol er bedre.

Som køber har du en lovbestemt fortrydelsesret, men den er betinget af, at du træder tilbage fra handlen inden for 6 hverdage, og af at du betaler sælger en godtgørelse på 1 % af købesummen. Det er mange penge!

For at undgå at komme i den situation er det vigtigt, at du sørger for at få indføjet et advokatforbehold i den købsaftale, som ejendomsmægleren udfærdiger. Gør du det, koster det ikke noget at annullere handlen, hvis du og din advokat finder, at noget er (alvorligt) galt.

Sådan kan forbeholdet i købsaftalen fx formuleres:

Handlen er fra købers side betinget af, at købers advokat kan godkende handlen i sin helhed. Eventuelle indsigelser skal være ejendomsmægleren i hænde kl. 16.00, senest 6 hverdage efter at købers advokat fra sælgers ejendomsmægler har modtaget den af køber og sælger underskrevne købsaftale.

Det er vigtigt, at forbeholdet går på "handlen i sin helhed" og ikke er begrænset til fx aftalens juridiske indhold (hvad det så måtte betyde), og at godkendelsesfristen er af rimelig længde.

Sørg for en sikkerheds skyld også for at orientere os, så snart du har underskrevet købsaftalen, så vi kan være helt sikre på, at ejendomsmægleren videresender den til os med det samme. 

Og husk: din bedste handel er måske den, du aldrig indgik ...

• Tilstandsrapport
• Elrapport
• Energimærke
• Ejerskifteforsikringstilbud
• Energimærke
• Jordforureningsrapport
• Ejendomsdatarapport
• BBR-ejermeddelelse
• Refusionsopgørelse

Er dette ikke hverdagsord for dig, bør du alliere dig med en advokat, der kender deres betydning i alle detaljer.

Pas på! Har mægler valgt elselskab for dig?

… Og opdagede du det først, da du troede, det var for sent, og aftalen var underskrevet? Så er du ikke alene.

Forbrugerombudsmanden har den 10. marts 2022 fastslået, at flere ejendomsmæglere ulovligt har vildledt boligkøbere om elaftaler ved at have udsendt elektronisk bilag, som omhandlede behandling af persondata til underskrift hos boligkøberne, hvor ejendomsmæglerne dog også havde sneget en aftale om tilmelding hos elleverandør ind. Aftalen indeholdt dog ikke oplysninger om hverken elproduktet eller -prisen. På den baggrund vurderede Forbrugerombudsmanden, at det var i strid med god markedsføringsskik, da der var tale om vildledning af forbrugerne.

Forbrugerombudsmanden tog emnet op til afgørelse, efter at flere forskellige boligkøbere havde klaget. Klagerne var navnlig rettet mod ejendomsmæglerne Home Amagerbro/Islandsbrygge, Lokalbolig Lyngby/Virum, Home Solrød samt Place2Live Fredericia. Forbrugerombudsmandens vurderede således, at disse ejendomsmæglerfirmaer havde tilsidesat grundlæggende forbrugerbeskyttelsesregler.

Har du allerede skrevet under?

Det er ikke nødvendigvis for sent at gøre noget. Det er Forbrugerombudsmandens vurdering, at der hverken er indgået bindende aftale mellem boligkøber og elleverandør, hvis boligkøberen har underskrevet et bilag om persondata, som tillige har indeholdt aftale om tilmelding hos elleverandør, eller hvis ejendomsmægleren forud for underskriften allerede har afkrydset felt om tilmelding hos elleverandør.

Ligeledes vil man som boligkøber ikke være bundet af en sådan aftale, hvis den er underskrevet som fjernsalg, fx ved brug af NemId uden for ejendomsmæglerens forretning.

 Hvis du vil høre mere om din binding i forhold til en konkret aftale, eller hvad du ellers skal være opmærksom på ved boligkøb, så kontakt Sofie Thøgersen på 89 34 35 06 eller st@universadvokater.dk. Den indledende kontakt er altid gratis. 

Advokat Gitte Nedergaard siger: "Det sker hele tiden, at vi i forbindelse med godkendelsen af en ejendomshandel tager forbehold, som stiller klienten bedre eller sikrere, og at vi under ekspeditionen af handlen kan spare penge for klienten eller undgå farer, som klienten ikke havde set, og som andre heller ikke havde set eller bekymret sig om".

Advokatfuldmægtig Sofie Thøgersen følger op: "... og finder vi ikke stort eller småt, der skal ændres, så hører vi ofte fra klienter, at de har det godt med, at vi har gået tingene efter i sømmene. Én klient sammenlignende det ligefrem med lettelsen efter at have fået en negativ coronaattest".
TIPS

Kom sikkert fra start og hele vejen igennem ...

Rettidig advokathjælp

Nogle få uforsigtige boligkøbere og -sælgere, men flere og flere, undlader at bruge advokat. De fleste er heldige og slipper godt fra at have taget chancen. Andre opdager ikke, at de kunne have gjort en bedre handel, eller ved ikke, at de måske lever med en tikkende bombe.

Vil du have det optimale ud af din advokat, kontakter du ikke først hende eller ham, når købsaftalen er skrevet under, men inden du sætter din bolig til salg hos ejendomsmægleren, eller inden du for alvor begynder at søge efter din fremtidige bolig.

Vil du have en UNIVERSadvokat med på sidelinjen helt fra starten, koster det et fast beløb på kr. 2.000 (incl. moms).

For dette salær får du op til 2 timers bistand, som vi aftaler med dig, hvorledes skal bruges: til møder med dig, til telefonsamtaler, indhentning af information, gennemgang af materiale, osv. Er du køber, kan du i op til 6 måneder trække på os inden for de 2 timer i forbindelse med flere ejendomme, som du kigger på.

Du betaler salæret på kr. 2.000, så snart vi laver aftalen om være med på sidelinjen.. Ender du med at købe eller sælge, og skal vi også bistå dig med handlens berigtigelse, fratrækker vi halvdelen eller kr. 1.000 af dette salær, når vi fakturerer dig vores salær for berigtigelsen. (Og du får aldrig en regning for overskridelse af 2 timers-grænsen, uden at vi har advaret dig skriftligt først).

Hvad får du så for disse kr. 2.000 eller måske endda kun kr. 1.000?

Du får helt fra dag 1 en advokat og ikke kun onkel Aage - at støtte dig til. En advokat, der ikke kun har forstand på jura, men også har erfaring fra mange ejendomshandler:

  • Lyder boligens pris rigtig?
  • Hvad mener banken, ejendomsmægleren, kreditforeningen eller forsikringsselskabet egentlig med det, de siger og er det rigtigt?
  • Køber, passer boligen til dine behov - nu og i morgen?
  • Sælger, er mæglerens salærtilbud og de vilkår, mægler vil binde dig med, rimelige og sædvanlige?
  • Sælger, hvad skal mægler og køber have at vide, for at du ikke risikerer problemer efter salget?


"Boligkøb i blinde" er reality- og reklame-TV. Lad det forblive sådan! Køb eller sælg ikke halvt i blinde! Lad os være med helt fra starten - eller lidt før.

Ring til Sofie Thøgersen på 89 34 35 06 og aftal nærmere eller mail til Sofie via st@universadvokater.dk.

TIPS

Testamente, ægtepagt,

fremtidsfuldmagt.

Tal med os om din dårlige samvittighed!

Når du alligevel skal tale med os om din bolighandel, har du den perfekte lejlighed til med en advokat at drøfte det, der nager så mange danskere: er der nogle privatlivsdokumenter, som jeg af hensyn til min familie og mig selv bør få oprettet? Hvad sker der, hvis jeg bare fortsætter med at lade stå til?

Testamente? Ægtepagt? Behandlingstestamente? Fremtidsfuldmagt?

Snakken er gratis - og beslutter du dig for, at vi skal oprette et eller flere privatlivsdokumenter for dig i forbindelse med, at vi bistår med en bolighandel, giver vi en pæn rabat.

Ring til Sofie Thøgersen på 89 34 35 06 eller mail hende på st@universadvokater.dk. - Du er også velkommen, selv om du ikke er i gang med en ejendomshandel.

- 38,8 KB

Her har du vores vejledende priser (incl. moms) på familieretlige dokumenter. Særlige forhold kan gøre, at de vejledende priser ikke holder, men vi giver dig altid en pris skriftligt, inden vi går i gang.

  • Samejeoverenskomst kr. 4.800
  • Testamente kr. 4.800
  • Ægtepagt kr. 4.800
  • Fremtidsfuldmagt kr. 3.500
  • Børnetestamente kr. 3.500

Skal vi oprette et eller af nævnte dokumenter i forbindelse med en handel, som du også betaler salær for, reducerer vi salærerne med i alt kr. 1.000 (incl. moms). - Opretter vi to af nævnte dokumenter i forbindelse med en handel, reducerer vi salærerne med i alt kr. 1.500 (incl. moms).

Naboerne

Af åbenlyse årsager er der ekstra god grund til at forsøge at løse de mellemværender, man måtte få med sine naboer, i mindelighed. Hvad enten en fredelig løsning kan findes, eller det ender i en tvist for nævn eller domstole, er det klogt at sikre dig, at du har styr på juraen.

  • Støj, røg, lugt, lys- eller skyggegener mv. fra naboens ejendom?
  • Hegn og træer mod nabogrunden?
  • Hvor går skellet mod naboen?.
  • Har naboen vundet hævd over et areal på din ejendom eller omvendt?
  • Hvilke muligheder giver og hvilke grænser sætter planlovgivningen, servitutter mv. for dine og naboens udfoldelser?

Mail til Sofie Thøgersen via st@universadvokater.dk eller ring 89 34 35 06, hvis du har et hurtigt spørgsmål eller måske har brug for lidt mere omfattende hjælp. Det koster ikke noget, før vi aftaler det.

Er der mangler ved boligen?

Sælger eller køber du en bolig med skjulte og uoplyste mangler, risikerer du en langvarig, opslidende og dyr strid med den anden part.

Det kan koste dyrt at udbedre, hvis det overhovedet er muligt. Som køber skal du leve med forholdene i en kortere eller længere periode, måske i hele ejertiden. Og måske går det ud over prisen, når du til sin tid vil sælge boligen.

Tag din advokat med på råd fra det øjeblik, hvor du som køber opdager problemet, eller hvor du som sælger bliver kontaktet af køber. Den første samtale med os er altid gratis.

------------

Har du fra sælger modtaget en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport samt et tilbud om, at sælger betaler halvdelen af ejerskifteforsikringspræmien, kan du iht. Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. som udgangspunkt ikke gøre mangler gældende mod sælger men over for forsikringsselskabet, hvis du altså har tegnet en ejerskifteforsikring.

Sælger hæfter dog, hvis der er tale om mangler ved ejendommens stikledninger, fx kloakker, eller hvis sælger har afgivet en garanti, har udvist grov uagtsomhed, eller hvis manglen er opstået i perioden mellem tilstandsrapportens udarbejdelse og overtagelsesdagen.

For andelsboliger udarbejdes ikke og for ejerlejligheder kun meget sjældent tilstandsrapporter. Uden en tilstandsrapport kan der ikke tegnes en ejerskifteforsikring, og derfor er skjulte mangler ikke forsikringsdækket. Derimod kan du som køber, hvis en række betingelser er opfyldt, gøre mangelskrav gældende over for sælger i op til 10 år fra overtagelsen.

Dette er en meget overfladisk og udetaljeret gengivelse af reglerne.

Du bør derfor drøfte de konkrete omstændigheder og muligheder med din advokat, fx

  • Foreligger der overhovedet en mangel?
  • Er manglen af en sådan art og et sådant omfang økonomisk og på anden måde at den berettiger et krav?
  • Er kravet forældet?
  • Er der reklameret rettidigt?
  • Har sælger tilsidesat sin loyale oplysningspligt eller på anden måde handlet groft uagtsomt?
  • Har køber efterlevet sin undersøgelsespligt?
  • Har sælger afgivet en garanti eller, tværtimod, gyldigt fraskrevet sig et eventuelt ansvar?
  • Kan der måske, af køber eller sælger, gøres ansvar gældende mod andre fx en tidligere ejer, håndværkere eller den bygningssagkyndige, der udarbejdede en eventuel tilstandsrapport?
  • Skal der afholdes syn og skøn for at sikre beviser og få fastslået, hvordan der kan ske udbedring, og hvad det vil koste?
  • Skal du, hvis du er den nuværende ejer, kræve erstatning, forholdsmæssigt afslag eller måske, at handlen hæves og ejendommen går tilbage til sælger?
  • Og ikke mindst: kan du opnå fri proces og retshjælpsforsikringsdækning til sagens omkostninger.

Ring 89 34 35 36 eller send en mail til mail@universadvokater.dk.

TIPS

Forældrekøb

Vi bistår hele vejen med dit eller jeres forældrekøb - med sparring og med gode råd og med de nødvendige skriftlige aftaler:

  • Er boligen den rigtige? Både nu og på sigt. Hvad skal der ske med den, når sønnen eller datteren ikke længere studerer?
  • Ser økonomien fornuftig ud? Både nu og på sigt. Kan den fx med rimelig sikkerhed forventes at holde værdi eller at stige i værdi?
  • Er der noget, der forhindrer, at du udlejer boligen og må din søn eller datter fremleje den, hvis det kunne være aktuelt?
  • Kan din søn eller datter få boligsikring?
  • Har du styr på, at din revisor skal lave et skatteregnskab?
  • Få huslejen fastlagt korrekt i forhold til markedsniveauet og huslejenævnets praksis, så I undgår problemer med SKAT.
  • Og få hjælp til købsaftale, skøde, lejekontrakt og med fremlejekontrakten, hvis fx noget af lejligheden skal fremlejes til en af børnenes venner. Er "papirerne" ikke i orden, kan I forvente store udfordringer ikke mindst med SKAT, men fx også med boligsikringskontoret.


Som alternativ til forældrekøb kan du overveje at give dit barn det nødvendige lån til selv at købe boligen. Du kan så hvert år skattefrit eftergive barnet så stor en del af lånet, som reglerne giver gaveafhiftfrihed for.

Dette alternativ kan ligefrem være en nødvendighed, hvis der er tale om en andelsbolig, idet reglerne for ganske mange andelsboligforeninger forbyder, at andre end ejeren bebor lejligheden.

Blandt ulemperne ved den alternative mulighed er, at sønnen eller datteren ikke kan opnå boligsikring. Blandt fordelene at han eller hun til sin tid ofte vil kunne sælge boligen skattefrit.

Kontakt Sofie Thøgersen og kom sikkert gennem junglen.

Tilbud lige nu

De 10 største køberfælder

bolius.dk oplister 10 ting, man som boligkøber skal være særligt opmærksom på. Man kunne med lige så stor ret fremhæve 10, 20 eller 50 andre forhold, og den fuldstændige liste er tæt på uendelig.

  • Begrænsende lokalplaner
  • Separatkloakering
  • Ulovlig beboelse
  • Forurenet grund
  • Tag
  • Dyr fjernvarme
  • Oversvømmelse
  • Fugt i kælderen
  • Gamle brønde og kloakledninger
  • Fugtproblemer i badeværelset

Læs artiklen her.

TIPS

Standard-advokatsalærer for bestemte typer af ejendomshandler er sjældent en god idé. - Men en fast pris på din konkrete handel giver tryghed.

Et standardsalær for noget, der ikke er en standardydelse, er sjældent fordelagtig for kunden. Skal man levere en ydelse af ukendt størrelse, og skal man tilbyde et standardsalær, er man som rådgiver nødt til at sætte prisen rimeligt højt - eller fristet til nu og da at skære i kvalitet og kvantitet.

UNIVERSADVOKATER opererer derfor typisk ikke med standardpriser, men giver gerne en fast pris, når vi kender opgaven. Og du får altid prisen på skrift.

På den måde slipper du for en halvhjertet indsats eller for at betale for noget, du ikke har brug for. 

Vi hjælper over hele Danmark.

Vi har klienter over hele Danmark. Købere. Sælgere. Geografisk afstand er ikke noget problem.

Har boligsælgere behov for en advokat?

Man hører ofte, at der ikke er grund til at benytte advokatbistand, når man handler bolig, specielt ikke når man sælger.

UNIVERSADVOKATER har repræsenteret en klient på Fyn, der skulle sælge sit hus.

Formidlingsaftalen, som klientens ejendomsmægler fra en af de store mæglerkæder udarbejdede, indeholdt følgende bestemmelse:

"Det er mellem parterne aftalt, at for yderligere at øge motivationen for mægler, til at prøve at opnå en højere handelspris for ejendommen, er det mellem parterne aftalt at hvis den handlede pris overstiger udbudsprisen, tilgår en %-del af dette til mægler i salær. Denne sats er standard sat til 20% af et evt. overbud + moms. Eksempelvis hvis ejendommen sælges til et overbud på kr. 50.000,- og der tilgår derfor et tillægssalær på 10.000 kr. + moms til ejendomsmægleren, i alt 12.500 kr. inkl. moms, som tillægges oveni det i forvejen aftalte salær. Bonussen kan dog på intet tidspunkt overstige det samlet vederlag."

Det lykkedes at undgå de ubehagelige følger, som denne ubehjælpsomt formulerede bestemmelse kunne have fået.

En ejendomsmægler har en egeninteresse i ikke at sætte udbudsprisen for højt. Jo lavere udbudspris, jo lettere og hurtigere sælges huset alt andet lige med mindre arbejde, hurtigere betaling og større cadeau for effektivt salgsarbejde til følge.

En bestemmelse som den anførte tilskynder yderligere til at sætte udbudsprisen lavt, idet dette øger mæglerens chance for et forhøjet salær.

Mægleren havde i dette tilfælde anført "vederlag i alt" til kr. 40.000, men det kunne i stedet være endt på kr. 80.000.

Der er god grund til at benytte advokat, når man skal sælge sin bolig og til at gøre det helt fra starten.

Er der brændeovn i huset, så pas på!

Den 1. august 2021 kom der nye regler om brændeovne og pejseindsatser, som har stor betydning, hvis du køber hus med brændeovn, pejseindsats mv.

Hvis husets brændeovn er produceret før den 1. januar 2003, skal du som boligkøber som hovedregel udskifte eller skaffe dig helt af med brændeovnen senest et år efter overtagelse af ejendommen.

Overholdes etårsfristen ikke, kan Miljøstyrelsen pålægge en boligkøber tvangsbøder. Det kan således ende med at blive en dyr omgang, hvis man ikke har styr på reglerne.

Er du i tvivl om, hvordan du tjekker din brændeovns alder, eller hvad du skal gøre med den form for brændeovn, der er i drømmehuset, så kontakt advokatfuldmægtig Sofie Thøgersen.

TIPS
Tilstands- og eleftersynsrapporter  

I oktober 2020 ændrede Sikkerhedsstyrelsen reglerne vedrørende tilstandsrapporter og eleftersynsrapporter. Disse rapporter har som bekendt stor betydning for boligkøbere og -sælgere.

De velkendte K-værdier K1, K2 osv. findes ikke længere i rapporterne. Skader og fejl er i stedet inddelt i farvekategorier og symboler. Skader i tilstandsrapporterne inddeles i grå skader, gule skader og røde skader, og fejl i eleftersynsrapporterne inddeles i symboler, der angiver faren ved den pågældende fejl.

Som køber er det vigtigt, at du er opmærksom på disse ændringer, idet farverne og symbolerne ikke uden videre kan overføres til de K-værdier, som du måske kender fra tidligere. Det er således ikke altid tilfældet, at en gul skade er lig med en K2-skade.

Den gule farve betegner skader, hvor der er risiko for svigt på længere sigt, typisk mellem 2-10 år. Røde skader medfører risiko for svigt på kort sigt, hvilket er omkring 0-2 år, og de kan således medføre en ekstra udgift på dit nyindkøbte hus inden for kort tid.

I rapporterne anføres skader og fejl for hvert enkelt rum, hvori de måtte findes. Dette adskiller sig fra tidligere, hvor flere skader på samme gulv blot anførtes som én samlet gulvskade, og hvor en fejl på flere forskellige radiatorer blot anførtes som én fejl. Antallet af skader og fejl bliver således tilsyneladende - større med denne ordning.  

Det kan være svært at finde rundt i rapporternes verden. Vi er til for at hjælpe.

AirBnB

Udlejning af ens bolig gennem platforme som AirBnB er i de seneste år blevet mere og mere populært i Danmark, men reglerne på området indeholder en række betingelser og begrænsninger, som er nødvendige at kende, inden man går i gang.

Afgørende for, om du må udleje din bolig, er for det første, om du selv ejer boligen, idet kun ejeren som udgangspunkt må udleje. Vær også opmærksom på, at der fx i en ejerforenings eller andelsboligforenings vedtægter kan være fastsat begrænsninger i udlejningsadgangen. Man skal derfor om nødvendigt sikre sig udtrykkelig (og skriftlig) tilladelse fra andelsforeningen, ejerforeningen eller udlejer til at udleje gennem fx AirBnB.

Gennem en deleøkonomisk platform som AirBnB har man normalt lov til at udleje en helårsbolig i op til 70 dage om året, idet den enkelte kommune dog kan hæve grænsen til op til 100 dage om året. For sommerhuse og værelser gælder særlige regler.

Som udgangspunkt skal der kun betales en relativ beskeden skat af lejeindtægterne, idet de første 29.900 kr. (2021) som følge af bundfradraget er skattefri, mens alene 60% af lejeindtægten ud over bundfradraget beskattes som kapitalindkomst.

Lejeloven omfatter ikke lejeforhold om beboelseslejligheder, der udlejes til ferie- eller fritidsmæssige formål, jf. lejelovens § 1, stk. 3, hvorfor du som udgangspunkt selv kan fastsætte lejens størrelse.

Som udlejer gennem AirBnB skal du være opmærksom på, at du normalt ikke gennem dit forsikringsselskab kan få erstatning for skader eller tyveri, som sker mens du udlejer boligen. De deleøkonomiske platforme har dog ofte en værtsgaranti, som dækker skader, men i begrænset omfang.

AirBnB- og andre platformslejere kan klage til Ankenævnet for Hotel, Restaurant og Turisme vedrørende uenigheder om lejeforholdet, og både udlejer og lejer kan indbringe stridigheder for domstolene.

Andelsboligforening – eksklusion af medlem

Hvordan håndterer man situationen, hvis et medlem af andelsboligforeningen fortsætter med at være i restance?

Oftest fremgår det af vedtægterne, hvad proceduren er ved eksklusion af et medlem. Der er dog stadig visse regler, der under alle omstændigheder skal være opfyldt, herunder at medlemmet skal modtage påkrav med 14 dage til at berigtige restancen, før bestyrelsen kan ekskludere medlemmet.

Når eksklusionen er gennemført, skal foreningen sælge andelen på bedste vis og med en vis hurtighed for at begrænse foreningens tab mest muligt, idet det ekskluderede medlem hæfter for restancen og løbende udgifter, indtil andelen er overdraget.

Hvis bestyrelsen ikke tilpas hurtigt kan sælge til foreningens maksimalpris, jf. seneste regnskab samt vedtægter, skal bestyrelsen sælge til en lavere pris, men bør alt andet lige sikre sig dokumentation for, at prisen er den rigtige i markedet, så foreningen kan forsvare sig mod eventuelle indsigelser fra det ekskluderede medlem.

Foreningen skal desuden i processen være opmærksom på eventuelle forkøbsrettigheder eller lignende vilkår, som fremgår af vedtægterne.

Der kan være mange udfordringer forbundet med en sådan proces lige fra påkrav til endelig overdragelse, herunder eventuel udsættelse af fremlejetager, hvorfor det er en god idé at have en advokat med i forløbet.

Kontakt advokat Gitte Nedergaard for at få den nødvendige bistand til eksklusionsprocessen eller endnu bedre; lad UNIVERSADVOKATER administrere andelsboligforeningen, så der altid er styr på det administrative, herunder ved eventuel eksklusion.

Advokat Gitte Nedergaard kan kontaktes på 89 34 35 00 eller gn@universadvokater.dk.

De nye boligskatteregler

Fra 2024 træder nye boligskatteregler i kraft. De væsentligste ændringer er, at der kommer lavere satser for ejendomsværdiskat og grundskyld.

En ny vurderingslov træder i kraft, og denne skal danne grundlag for ny beregning af boligskatten. Der kommer således forventeligt nye vurderinger, hvilke i de fleste tilfælde medfører højere ejendomsvurderinger som følge af en generel stigning i boligpriserne, siden de seneste offentlige ejendomsvurderinger blev foretaget i 2011.

På grund af it-problemer hos Skattestyrelsen har det været nødvendigt at udskyde ikrafttrædelse af de nye boligskatteregler til 2024.


Hvad kommer det til at betyde for dig som husejer?

Der er allerede sendt nye vurderinger ud i 2020, og flere vil komme til. Hvis vurderingen viser sig at være lavere i 2020 end tidligere vurderinger fra 2011, skal du som husejer have det for meget betalte tilbage.

De nye ejendomsvurderinger kommer til at danne grundlag for boligskatten fra og med 2021, men dog med et nedslag på 20 % i henhold til et forsigtighedsprincip, således at husejerne ikke rammes af store skattestigninger.

Derudover er det fra politisk side sikret, at den betalte boligskat ikke pludseligt stiger for den enkelte husejer ved indførelse af ejendomsværdiskattestop samt ved rentefri indefrysningsordning af grundskylden, således at husejeren først skal betale en eventuel skattestigning ved salg af ejendommen.

Hvis man har købt og overtaget sin ejendom senest den 31. december 2023, opnår man desuden en skatterabat, således at skatterne ikke stiger i 2024. Rabatten svarer til differencen mellem 2023-niveauet og 2024-niveauet. Skatterabatten skal ikke tilbagebetales ved salg eller på andet tidspunkt.
 

Hvad med sommerhuse?

Sommerhuse er omfattet af reglerne på samme måde, som helårsboliger er.


Hvad hvis jeg er uenig?

Hvis du er uenig i din nye vurdering, kan du klage over den, efter at du har modtaget den. Du skal i klagen blandt andet begrunde, hvorfor du mener, at vurderingen er forkert.

Hvordan kan vi hjælpe?

Skal du købe eller sælge bolig, eller vil du blot gerne høre mere om, hvordan reglerne kan påvirke dig, er du velkommen til at kontakte advokatfuldmægtig Sofie Thøgersen på telefon 89 34 35 06 eller e-mail st@universadvokater.dk. Den indledende kontakt er altid gratis.

Vi har også erfaring med sager ved Hegnsynet

I den seneste af vores hegnssager bistod advokatfuldmægtig Sofie Thøgersen en sjællandsk klient med at få etableret et fælleshegn med en meget modvillig nabo.

Selvom striden var så markant, at naboerne ikke kunne hilse på hinanden længere, fik klienten med vores bistand ved kommunalt hegnsyn medhold i, at der skulle etableres et hegn, og endda den type hegn, som klienten foretrak.

Har du spørgsmål vedrørende hegn eller andre naboretlige spørgsmål, så kontakt Sofie Thøgersen på st@universadvokater.dk eller 89 34 35 06. Den indledende samtale er altid gratis.

Du kan se huset og plænen, men hvad med det, der gemmer sig under?

Når du køber fast ejendom, køber du hele matriklen. Det betyder, at du ikke kun køber det, der er synligt, når du besigtiger ejendommen med ejendomsmægleren, men du køber også den jord, der ligger under huset og haven. Det er derfor utrolig vigtigt at sikre sig, at der ikke er forurening i jorden, og at der ikke ligger en gammel olietank, som kan være årsag til fremtidig forurening.

Som en del af vores køberrådgivning undersøger vi så vidt muligt, om en sådan risiko er til stede.

 Vi har netop hjulpet et ungt par i mål med deres første ejerbolig, som de nu kan sove roligt i om natten, selvom vejen derhen var tung og lang. Ejendomsmægleren havde oplyst, at der ikke var nogen olietank på ejendommen, og der fremgik heller ikke oplysning herom i BBR-ejermeddelelsen eller i ejendomsdatarapporten.

Men som advokat for køber undrede vi os over historikken for ejendommens varmekilder, der var noget usammenhængende. Ved nærmere undersøgelser hos blandt andet offentlige myndigheder kom det frem, at der gennem årene havde været tre olietanke, og at én af disse sandsynligvis stadig var gravet ned. Dette krævede yderligere undersøgelser, og det viste sig, at olietanken ikke var korrekt afblændet, og at der havde været læk fra den, hvorved den omkringliggende jord var blevet forurenet.

Det endte med, at sælger måtte betale omkring kr. 100.000 for at rense jord og fjerne tank inden købers overtagelse. Det kunne være blevet meget dyrere, hvis køberne først havde opdaget det langt senere end ved overtagelsen; da havde det formentlig ikke været muligt at opnå dækning hos hverken sælger eller mægler.

Vi anbefaler, at du som køber altid tager din advokat med på sidelinjen hele vejen igennem.

Kontakt advokatfuldmægtig Sofie Thøgersen på st@universadvokater.dk eller 89 34 35 06 for en uforpligtende snak, hvis du overvejer at købe fast ejendom. Den første snak er altid gratis.

Afgiftspantebrev?

I forbindelse med køb af fast ejendom er det ofte nødvendigt at tage stilling til eventuelle afgiftspantebreve. Et afgiftspantebrev er ikke et gældsdokument, men alene en måde at genbruge en betalt tinglysningsafgift fra et ophørt pant. Der er i mange situationer allerede tinglyst et afgiftspantebrev på ejendommen, eller et andet pantebrev, fx et ejerpantebrev, der bør blive omdannet til et afgiftspantebrev, da det kan give en stor besparelse i forbindelse med køb af fast ejendom.

Ved at gøre brug af afgiftspantebreve kan man helt eller delvist undgå at betale tinglysningsafgift ved oprettelse af et nyt pantebrev. Det er i langt de fleste ejendomshandler relevant, da der skal tinglyses et pantebrev til sikkerhed for det lån, man som køber optager for at finansiere ejendommen.

For at långiver kan være helt sikker på, at lånet er sikret i ejendommen ved pant, skal det tinglyses som en hæftelse på ejendommen i tingbogen (der nu er et digitalt opslagsværk, som kan tilgås på www.tinglysning.dk).

Den afgift, der skal betales af et pantebrev, udgør pt. 1,45 % af det pantsikrede beløb (oprundet til nærmeste hundrede) samt en fast afgift på 1.730,00 kr. Hvis man eksempelvis skal låne 2.000.000,00 kr., koster det 30.000,00 kr. plus 1.730,00 kr. i tinglysningsafgift at tinglyse pantebrevet.

Der kan således være rigtig meget at spare ved at benytte et afgiftspantebrev. Man bør være opmærksom på, at eventuelle afgiftspantebreve bliver udnyttet, og at eventuelle andre pantebreve omdannes til afgiftspantebreve.

Nyt om den nye typeformular til lejekontrakter

Danske Udlejere meldte den 16. juni 2022 ud, at Indenrigs- og Boligministeriet har bekræftet, at den nye typeformular ikke når at blive klar, inden den nye lejelov og lov om boligforhold træder i kraft 1. juli 2022. Den nye typeformular er nødvendiggjort af, at lovændringerne medfører nye paragrafnumre og -henvisninger.

Det betyder, at man som udlejer i en periode skal være ekstra opmærksom ved indgåelse af nye lejeaftaler.

Hvis lejekontrakten indgås før 1. juli 2022, skal man som hidtil anvende den nuværende typeformular A, 9. udgave.

Hvis lejeaftalen derimod indgås efter 1. juli 2022 OG den nye typeformular endnu ikke er publiceret, skal man også anvende den nuværende typeformular A, 9. udgave. Udlejer skal dog huske at gøre lejer opmærksom på, at paragrafhenvisningerne i typeformularen ikke er korrekte, idet de henviser til de gamle paragraffer i lejeloven. Det vil i denne forbindelse være en rigtig god idé, hvis udlejer får lejer til at bekræfte denne oplysning med sin underskrift af hensyn til bevissikkerhed. Endeligt skal udlejer huske at henvise til de nye paragrafnumre i lejeloven og lov om boligforhold i lejekontraktens § 11.

Kontakt advokatfuldmægtig Sofie Thøgersen på tlf. 89 34 35 06 eller på mail st@universadvokater.dk, hvis du har spørgsmål.

 

Modtag en e-mail, når der er nyt på siden:
Sofie Thøgersen
Advokatfuldmægtig
Gitte Nedergaard
Advokat (H), partner
Lotte Spangsø
Advokatsekretær
Jørgen Pedersen
Advokat (H), partner
Ruth Caddock Hansen
Advokat og solicitor (England og Wales), partner
David Kjær Hermansen
Advokat, associeret partner (L)
Bente Simonsen
Advokatsekretær
Gitte Meyer
Advokatsekretær
Puk Jespersen
Sekretær
Trinh Nguyen
Advokatsekretær
Janne Gregersen
Advokatsekretær
Lars Christensen
Økonomichef
Lærke Maria Mark Jensen
Advokatstuderende (stud.jur.)
Alexander Gyldenløve Sørensen
Advokatstuderende (stud.jur.)
Pia Bidstrup
Regnskabschef/bogholder
Inka Schlichting
Advokatstuderende (stud.jur.)
Niclas Vito Böttcher Neigaard
Advokatstuderende (stud.jur.)
Heidi Larsen
Receptionist
Alvin Lee Kuiper
IT-supporter
Allan Storm Petersen
Salgschef, Sjælland
Mogens Tougaard
Salgschef, Jylland Nord/Midt
Leo Larsen
Salgschef, Fyn og den sydlige del af Jylland
Dudal Webdesign